집값이 언제쯤 떨어질까요.

잡담고민 43 7870 1 2023.09.05 11:40

결혼생각이 들게되는 30대 초반입니다.

제 생각에는 집값이 언제까지 계속 방어 되지는 않을거 같은데요.

그 이유는 적은 출산율+ 높은 이민율로 인구가 계속 줄고 있는데 아파트는 계속 중축하고 있잖아요.

그래서 지방에서 사람들이 올라온다고 해도 서울 경기권도 아파트 공실이 엄청 많이나고 있다고 뉴스도 많이 보도 되고 하는데

부동산 알아보신분들은 알거에요. 집 내놓는사람은 집 몇십명이 왔다갔다 구경하고 그래야 계약이야기 나올까 말까인데

집 사는 입장에서는 여기도 보고 저기도 보고 맘에안들면 다른데 가고 수요보다 공급이 훨신 많아진 상황이라 집값방어가 계속은 안될거같은데

형님들은 언제쯤 집값거품이 떨어질거라 생각하시나요? 30대들은 대부분 대출끼고 집 들어가는거로 알고 있는데 집값 폭락하면 우리나라 ㅈ될 사람들 많을거 같기도하고 쉽게 떨어질것 같지는 않은데 언젠가 분명히 떨어지지 않을까요.

43 Comments

44 참직이형2게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 11:48

고점에서 빠질만큼 다빠졌죠 더 안떨어져요 수도권은

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64 장겨울게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 12:03

작년 뉴스에서 돈많은 중궉인들 한국와서 부동산 쇼핑한다던데...

43 하아아33게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 12:22

내가 사고 싶은 아파트는 계속 오를것같아요. 내가 사고싶은건 남도 사고 싶기 때문이죠.. 그와 반대로 오래된 위치 안좋은 구축 아파트는 작성자님 생각대로 떨어질것같구요

34 테라에목숨건남자게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 12:23

집값 얘기할때 저출산 얘기를 많이들 하시는데 사실 인구수와는 그렇게 큰 연관이 없구요.
부동산 시세는 지급준비율과 총통화량에 의해 결정됩니다.

그리고 저출산을 대비하기 위해서 어차피 정부에서는 이민자들을 많이 수용할 수 밖에 없구요.
한국 땅 밟아서 일주일만 일해도 원래 자기 벌던 월급의 쁘라스 알파가 벌리는데 안 올 이유가 없겠죸ㅋㅋ
우파좌파 할 것 없이 외노자를 수용하기 위한 이민 친화적인 정책이 지속적으로 발표 될 겁니다.
실제로 한동훈 장관이 이민성의 필요성에 대해서도 얘기도 따로 브리핑 했었죠

실수요는요. 외노자들이 공항 땅 밟는 그 순간부터 실수요 쁘라스 일입니다 임대수요도 중요한 수요의 형태중 하나죠?

이제 숫자로 얘기해볼까요?

앞으로 수십년간은 재건축을 통해 늘어나는 순증가물량보다 매년 노후철거 적체물량 증가속도가 훨씬 빠릅니다
이주철거와 입주물량이 균형점에 이르는 시점이 되면 현재 서울시내 총 주택수 360만호 중에 40분의 1, 매년 9만호정도를 때려부시고 10만호정도가 입주하게 될것으로 예상되는데요

계산상으로 따져보면 매년 1만가구씩 주택이 증가하는것처럼 보이는 착시를 보이지만 1인가구 증가속도와 서울에 거주하는 20-40 독신자들의 경제력 향상속도가 급격히 빨라지고 있기때문에 가구수와 주택수를 대비해 보면 신규물량에 대한 공급부족현상이 더 심화될 수 밖에 없습니다.

그럼 1인가구만 지으면 되는 거 아닌가? 싶죠?

결론만 말씀드리면 공급자의 입장에서 사업성을 고려하였을때 1인가구만을 지을 수가 없다입니다.
건축단가 대부분은 골조 콘크리트 벽때기가 아닌 상수도 전기 통신 등등 설비인데요. 이건 평형과 상관이 없는 부분입니다.
늘어나는 1인가구 맞추려면 지금부터 때려부시고 지지고 볶고 해도 절대 그 수요를 맞출 수가 없구요.
조만간 미친듯한 단기 및 저가 전월세 부족현상이 나타날 겁니다

윤석열 오야지가 약속했던 250만 가구 공급은 지금부터 24hour 3년동안 무려 1500만명이 뺑뺑이 돌려야 가능한 숫자입니다.
현실적으로다가 절대로 불가능한 약속이지요.

집값 폭락하면 우리나라 지읒될 사람들 많은 거 같다
잘 알고 계시네요. 근데 국민들이 지읒되는 걸 정부에서 그냥 뒷짐지고 지켜만 보고 있을 것 같습니까?
이해가 안 되시면 우리나라 영화중에 좋은 영화가 있습니다.
유아인, 김혜수 누님 주연 국가부도의 날이라는 영화를 보시면요.

정부는 결국 돈있는 소수를 살리고 돈없는 다수를 죽일 수 밖에 없습니다.
결국 돈없는 다수를 먹여 살리는 건 돈있는 소수입니다.

다시 돌아가서 정부는 유주택자의 편일 수 밖에 없다 이말입니다.

얘기가 너무 길어져서 일본 얘기는 안 하겠습니다만 일본의 잃어버린 30년은 미국한테 깝치다 쳐맞은 것을 빼고 얘기할 수 없기때문에
우리나라와 적절한 비교대상이 아니라고 전 생각합니다.

집값 얘기할때 저출산 얘기를 많이들 하시는데 사실 인구수와는 그렇게 큰 연관이 없구요.
부동산 시세는 지급준비율과 총통화량에 의해 결정됩니다.

그리고 저출산을 대비하기 위해서 어차피 정부에서는 이민자들을 많이 수용할 수 밖에 없구요. 
한국 땅 밟아서 일주일만 일해도 원래 자기 벌던 월급의 쁘라스 알파가 벌리는데 안 올 이유가 없겠죸ㅋㅋ 
우파좌파 할 것 없이 외노자를 수용하기 위한 이민 친화적인 정책이 지속적으로 발표 될 겁니다.
실제로 한동훈 장관이 이민성의 필요성에 대해서도 얘기도 따로 브리핑 했었죠

실수요는요. 외노자들이 공항 땅 밟는 그 순간부터 실수요 쁘라스 일입니다 임대수요도 중요한 수요의  형태중 하나죠?

이제 숫자로 얘기해볼까요?

앞으로 수십년간은 재건축을 통해 늘어나는 순증가물량보다 매년 노후철거 적체물량 증가속도가 훨씬 빠릅니다
이주철거와 입주물량이 균형점에 이르는 시점이 되면  현재 서울시내 총 주택수 360만호 중에  40분의 1, 매년 9만호정도를 때려부시고 10만호정도가 입주하게 될것으로 예상되는데요

계산상으로 따져보면 매년 1만가구씩 주택이 증가하는것처럼 보이는 착시를 보이지만  1인가구 증가속도와  서울에 거주하는 20-40 독신자들의 경제력 향상속도가 급격히 빨라지고 있기때문에 가구수와 주택수를 대비해 보면 신규물량에 대한 공급부족현상이 더 심화될 수 밖에 없습니다.

그럼 1인가구만 지으면 되는 거 아닌가? 싶죠?

결론만 말씀드리면 공급자의 입장에서 사업성을 고려하였을때 1인가구만을 지을 수가 없다입니다.
건축단가 대부분은 골조 콘크리트 벽때기가 아닌 상수도 전기 통신 등등 설비인데요. 이건 평형과 상관이 없는 부분입니다.
늘어나는 1인가구 맞추려면 지금부터 때려부시고 지지고 볶고 해도 절대 그 수요를 맞출 수가 없구요.
조만간 미친듯한 단기 및 저가 전월세 부족현상이 나타날 겁니다

윤석열 오야지가 약속했던 250만 가구 공급은 지금부터 24hour 3년동안 무려 1500만명이 뺑뺑이 돌려야 가능한 숫자입니다.
현실적으로다가 절대로 불가능한 약속이지요.

집값 폭락하면 우리나라 지읒될 사람들 많은 거 같다
잘 알고 계시네요. 근데  국민들이 지읒되는 걸 정부에서 그냥 뒷짐지고 지켜만 보고 있을 것 같습니까?
이해가 안 되시면 우리나라 영화중에 좋은 영화가 있습니다.
유아인, 김혜수 누님 주연 국가부도의 날이라는 영화를 보시면요.

정부는 결국 돈있는 소수를 살리고 돈없는 다수를 죽일 수 밖에 없습니다.
결국 돈없는 다수를 먹여 살리는 건 돈있는 소수입니다.

다시 돌아가서 정부는 유주택자의 편일 수 밖에 없다 이말입니다.

얘기가 너무 길어져서 일본 얘기는 안 하겠습니다만 일본의 잃어버린 30년은 미국한테 깝치다 쳐맞은 것을 빼고 얘기할 수 없기때문에 
우리나라와 적절한 비교대상이 아니라고 전 생각합니다.

38 RedBug게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 14:22

이거 쓰려고 부랴부라 눌렀는데 이미 써두셨네 ㅋㅋㅋ 물론 지금이 저점이라는 말에는 살짝 부정하긴합니다 그렇다고 무조건 더 떨어지냐?? 그것도 아니지!

48 Dlddlddlrd게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 15:31

잘 읽다가 마지막에 일본이랑 비교를 안한다는거에 그냥 웃고 넘겨야 할거같습니다,,,
그런데 혹시 아파트를 지을때 설비가 가장 많은 돈이 들어간다는 것은 어디서 나온 이야기인지..?

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34 테라에목숨건남자게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 17:09

아파트를 기준으로 하면 정확하진 않지만 대충 건축비 5 설비(기계전기통신소방) 4 부대시설 및 기타 사업비 1로 보시면 되구요

철근콘크리트 골조 올리는 데에는 평형에 비레해서 공사비가 올라가지만 설비는 평형에 상관없이 가구별로 건축 단가가 올라가는 부분이기 때문에 공급자의 입장에서 사업 수완이 안 좋아서 남는 게 없습니다. 원룸오피 이런 걸로만 집 지으면 남는 게 없는데 왜 짓습니까. 1인 가구만을 위한 집만 지을 수가 없다라는 말입니다.

우리나라와 적절한 비교대상이 아니라는 말의 의미는 일본의 잃어버린 30년처럼 우리나라 집값이 폭락할 일은 없다 이말입니다.

조금 설명드리면요.

1차 오일쇼크로 여파로 달러보다 엔화가 훨씬 싸져서 환율 측면에서 일본에 수출 경쟁력이 엄청 강해지고 일본만 개꿀빠니까
미국 오야지들이 손잡고 플라자호텔로 불러서 일본 환율을 한번에 절반 나라시를 내버립니다.

이후에 일본 정부는 긴축에 들어갔고요.
실제 이 기간에 일본 m2 그래프를 보면요 별 변화가 없습니다.

우리나라는 어떨까요? 90년대비 총통화량이 50배가 늘어났구요 같은 기간 일본은 딱 2배 올랐습니다.

제가 아까 언급드렸죠 부동산은 지준율과 총통화량에 의해서 결정된다고요.
일본은 2배 증가하는 기간동안 우리나라는 50배 올랐습니다. 비교가 됩니까?

그냥 웃고 넘겨야 할 거 같다... 무슨 말씀이 하고싶은 건가요?
주장에는요 항상 근거가 있어야 합니다.
하고 싶은 말씀이 뭔지 그거에 대한 근거는 무엇인지요?

48 Dlddlddlrd게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.08 01:02

제가 시공사 다니는데 설비가 가장 많은 비용이 나간다고 하시길래 사실 여기서부터 신용이 없었습니다,,

34 테라에목숨건남자게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.08 12:54

시공사에서 무슨 일 하시는데요?

30평짜리 7평 8평으로다가 다닥 다닥 쪼개서 만들면 건축비보다 설비에 드는 비용이 더 높아지는 게 맞습니다만;;
30평짜리 몇개로 쪼개서 방 4-5개 짜리로 만들면 사업성이 좋습니까?

공급자의 입장에서 1인가구 만을 위한 집만 지을 수가 있습니까??

시공사의 입장으로다가 한번 말씀좀 부탁드립니다만??

또 일본 얘기는 왜 다 어디로 갔는지요????
일본 웃고 넘긴다는 얘기는 무슨말이 하고싶은 것이고 근거가 어떻게 되십니까???????????

제가 반박하고 물어본 건 하나도 대답 못 하시고;; 저랑 말장난 해보자는 건지
사람들이 왤케 논점을 못 잡고 잼민이 초딩들도 아니고 말꼬투리 잡고 거기 하나에 꽃혀서 말장난 하는 지 궁급합니다만;;;

아는 척을 하고 싶으면요 적어도 명확한 주장과 근거는 대야 하는 거 아니겠씁니까???
주장은 없고 근거없는 비난 그냥 웃고 넘긴다
시공사 다니는 거 티내고 싶고 아는 척 하고 싶어서 초딩 잼민이들도 이해할만한 문장 이해 못한척 아는 지식 여기다 배출하시는 겁니까???

시공사 다니시는 우리 선생님 공급자의 입장에서 1인 가구만을 위한 집만 지을 수가 있습니까???

가능한지, 불가능한지.
가능하다면 왜 가능한 지, 안 되면 왜 안 되는 지

적어도 이 질문만큼은 선생님의 입장과 그 주장에 대한 근거를 명확하게 제시해서 답변 해주시면 정말 감사하겠습니다만????????

48 Dlddlddlrd게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.09 02:42

일단 20위권 건설회사에서 공사관리업무 하고있습니다.
"건축단가 대부분은 골조 콘크리트 벽때기가 아닌 상수도 전기 통신 등등 설비인데요. 이건 평형과 상관이 없는 부분입니다." 제일 첫 댓글에 하신 말씀입니다
갑자기 30평을 7평, 8평으로 쪼갠다는 가정은 왜 하시는지 모르겠습니다만 님 댓글끼리 싸우시면 될 것 같습니다,, 제일 첫 댓글은 설비가 평형이랑 상관없다이고 제일 마지막 댓글은 방을 쪼개서 작게하면 설비 비용이 높아진다네요
공사비는 뽑아봐야 알겠지만 원래 있던 평형에 벽을 더 추가하여 세대수를 늘린다고 생각하면 그 벽에 대한 재료비가 설비비보다는 높을 거 같습니다.
또 뭐 제가 사업성 좋다는 말은 꺼내질 않았는데 사업성 이야기는 왜 하시는지도 모르겠네요 그리고 전 1인 가구만은 위한 집을 짓는다고도 한적이 없습니다. 쉐도우 복싱은 그냥 이불안에서 하세요,,
그냥 자기 세상속에 갇혀사시는거 같아서 더이상은 댓글 안달겠습니다.

31 와리가리고우게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 18:22

서울에 거주하는 20-40 독신자들의 경제력 향상속도가 급격히 빨라지고 있기때문에 가구수와 주택수를 대비해 보면 신규물량에 대한 공급부족현상이 더 심화될 수 밖에 없습니다.

이 부분이 전혀 동의가 안되는데,, 가장 빈부격차가 심하게 나고 있는 세대가 20-40 이라고 보는데 돈 있는자들은 소수입니다
애초에 부동산 가격은 금리랑 연동되는거라 어떤 정책은 펴든 다 헛소리하는거고 무조건 금리가 떨어져야 부동산값도 오르리라 봅니다

당분간 저금리? 어림없다고 봐서 향후 몇년간은 서서히 떨어지거나 떨어지거나 뭐 둘중하나라고 봅니다

34 테라에목숨건남자게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 18:53

금리가 올라도 총통화량은 증가합니다.
그 속도가 더딜 뿐이죠

빈부격차야 뭐 더 심해질테고 점점 극단적인 형태의 양극화가 진행되겠죠.

그래서 내집마련, 결혼도 포기하고 그냥 세들어서 살겠다는 사람 점점 많아질 텐데요.
모아도 안 된다 한번 사는 인생 하고 싶은 거 다 하고 산다는 욜로라이프 즐기는 사람들이 많아지고 우리 엠제트 세대의 구매력도 증가한 거죠.
그런 관점에서 20-40의 경제력은 곧 우리 엠제트 세대의 구매력을 의미합니다.

엠제트세대의 구매력이 늘어난 것도 부정하진 않으실 테지요
잘하는 기업들이 어떻게 마케팅을 하고 누구 상대로 마케팅을 하는 지 한번 곰곰히 살펴 보십시오
더현대서울 지하2층을 혹시 알고 계시거나 가보셨나요?

저금리? 금리에 영향을 받기야 하겠지만 결국 중요한 건 지준율과 총통화량입니다.

끝으로 일본 노무라 증권에 대한 기사를 첨부하며 마무리 짓겠습니다.

노무라 "한은, 10월 금리 인하 전망…연내 한 번 더 인하"
아시아 중앙은행들이 미 연방준비제도(Fed·연준)에 앞서 기준금리 인하를 시작할 것이라고 노무라가 전망했다.

출처 : 연합인포맥스(https://news.einfomax.co.kr)

31 와리가리고우게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 22:58

서울에 거주하는 20-40 독신자들의 경제력 향상속도가 급격히 빨라지고 있기때문에 가구수와 주택수를 대비해 보면 신규물량에 대한 공급부족현상이 더 심화될 수 밖에 없습니다.

적으신부분 다시 한번 읽어보시죠,, 경제력 향상속도가 급격히 빨라지고 있다,,,?
도대체 20-40 청년들이 어디 취직을 해서 그렇게 경제력 향상속도가 빨라지고 있나요?
벼락부자들 즉 코인이나 주식, 부동산으로 벼락부자 된 소수 제외하고는 20-30%넘게 오른 물가와 각종 공공세들에 허덕이고 있는거말고는 안보이는데요 저는,, 월급은 그대론데 물가만 20-30% 급격히 오른상황,, 당장은 눈에 안 보일수도있지만 머지않아 보일겁니다, 각종 싸이코범죄가 일어나는것도 어려운 경제상황이 한몫한다고 보구요

34 테라에목숨건남자게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 23:52

맞고 틀리고를 떠나서 논점이 20-40이 돈이 많냐 적냐가 아닙니다... 부자는 당연히 소수지요... 어떻게 전부 부자입니까...

엠제트 세대의 구매력이 증가했고
1인가구가 증가하는 추세이지만,
공급자의 입장에서 사업성을 고려하였을때 1인가구 오피로만 지을 수가 없기 때문에
주택 공급이 수요를 따라가지 못한다가 주요 논점입니다...
그냥 표현이 경제력 향상속도라고 했지만 구매력과 동일한 의미로 보시면 된다고 말씀드렸습니다.

그래도 그 주장을 계속 하시겠다면 인정하겠습니다.
제가 틀렸습니다. 20-40의 경제력의 향상속도가 급격하게 빨라지지 않습니다.

근데 한 가지 말씀드리고 싶은 건... 자신이 모른다고 없는 게 아닙니다...
본인이 월급에 허덕이고 주변에 그런 사람밖에 없다고 해서 돈 잘버는 20-30대가 없는 게 아니라는 뜻입니다.
돈 잘버는 인플루언서들... 나이가 어떻게 되죠??
과거에도 가능헀을까요??

20 홍도림게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.07 01:08

이런 지식은 어떻게 갖추신건가요? 배우고 갑니다

32 실지렁이공격게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 12:50

경기도권이면 지금이 저점아닐까 생각되네요..

지방이야 소멸예정인곳들은 더 떨어질테구요

53 lee222게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 12:52

둔촌주공 사태를 보시면 답 나오지 않나요.
정부는 집값이 갑자기 떨어지는 것을 원하지 않아요. 그렇다고 지속적으로 떨어지는 것도 원하지 않지요.
가격이 유지되거나 우상향해야 세수도 늘어납니다.

인구가 줄어든다해도 주요도시의 밀집도는 여전할 것이고요. 집값도 떨어질수가 없죠.
게다가 원자재값 급등으로 분양가는 늘 최고점을 찍는 중이고, 화폐가치는 급락하고 있고, 근로소득의 가치는 더 떨어지고 있는데요. 이러면 기존 실물자산의 가치는 더 커질 수 밖에 없습니다.

42 reach게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 13:00

수도권만 보면 요즘 자재값, 인권비 너무 올라서 신축아파트 평단가보면 예전보다 시세가 많이 높아졌습니다. 구축아파트도 이를 반영할거고 결국 집 값은 떨어지더라도 폭락까진 안갈거같아요

34 kkdo게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 13:22

인구가 준다고 해봐야 2070년이 되어야 3천만으로 감소 전망입니다. 인구가 없어서 집값이 떨어진다고 하기엔 애매하죠 저희 어릴 때도 3천만은 됐으니까요
그리고 집에 대한 수요가 줄면 건설사에서 새집 안 짓겠죠 돈이 안되니까요. 그럼 좋은 입지의 새 집은 지금보다 훨씬 더 희소해지고 비싸질지 모릅니다
또 집이 아무리 싸져봐야 건설 비용 이상은 받겠죠? 임금, 원자재 가격은 계속 상승하는게 당연하니 단기적으로 집값에 투심이 줄을 순 있어도 장기적으로 집값 자체가 내리는 추세가 될 것 같진 않습니다
마지막으로 정부는 당에 상관 없이 집값이 너무 오르면 규제하고 집값이 너무 내리면 부양책을 쓸 수 밖에 없습니다. 대한민국 산업중에 건설산업이 차지하는 비중이 엄청 높은데 건설 경기를 다 죽인다고 생각하면 엄청난 사회적 혼란이 있겠죠

26 지열사게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2023.09.05 13:48

전문가들이 지속적으로 예측하나 사실 맞추기가 어렵습니다.

하지만 공통적으로 이야기하는부분은 빈익빈 부익부
서울 지역 좋은 아파트는 높은가격이 유지되거나 크게 떨어지지 않을껍니다.

경기 외 지역들은 떨어집니다.
지방 아파트들은 원래 신축이 나오면 구축들은 떨어집니다.
이건 수십년 안변하는 패턴입니다.

가계부채로 버티는 중입니다.
dsr을 늘려놨고, 이로 인해 20~30대 주택 매매가 늘었습니다.
미래 세대 소득을 담보 잡은거라 아주 위험한 정책입니다.

최고점 찍고 하락세,
최근 몇주연속 수도권 집값이 상승했지만 추가 조정은 일어날껍니다.
높은 금리로 인해 가계 가처분 소득이 없습니다.
그외 여러요인이 있으나 길어서 패스요

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