대단지 안에 있는 큰 평수 오피스텔 질문.

잡담고민 9 2563 0 2025.04.22 19:41

안녕하세요
집을 알아보고 있습니다. 신혼부부

요즘 신축 대단지들은 안에 오피스텔이 같이 있는 경우가 많더라고요.

같은 아파트 단지에 실 평수도 비슷한데 오피스텔이라는 이유 하나로 가격차이가 엄청 많이 나더라고요.

오피스텔이 비선호이거나 가격이 낮은 이유가 무엇일까요??

9 Comments

37 씅쭌게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2025.04.22 19:46

오피스텔은 아파트처럼 차익용으로 투자하느게 아니고 월세를 받는게 주 목적이기 때문에 집 가격이 안 올라요
실적율이 아파트랑 차이도 나고 건물 자체도 주거용이 아니라 세금 관련해서도 차이가 좀 나고요

47 giskfes게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2025.04.22 19:56

오피스텔 취득세 4.6%인 반면 아파트는 1% 초반 수준입니다. 한 번 거래할 때마다 5%에 가까운 돈이 사라지다보니 가격 상승폭이 적어요

30 부드럽게게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2025.04.22 23:18

전입이 안 될수도 있구요

34 말말말라게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2025.04.22 23:27

부가세환급도 있습니다~

33 hohoho3efw게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2025.04.23 00:29

1. 대지지분
훗날 건물이 다 무너져내리도록 노후되어서 건물을 부숴버린다고 가정해봅시다. 남는건 땅밖에 없겠죠. 그 때 대지지분을 얼마나 가지고 있냐에 따라 자산의 가치가 달라지게 되겠죠. 건물의 감가상각이 최대치로 떨어져도 주변시세에 따른 땅의 가치는 변하지 않습니다. 오피스텔은 아파트대비 대지지분이 현저하게 낮습니다. 순수하게 건물의 호실을 늘리기위한 꼼수로 오피스텔을 끼워둔 것이니까요.

2. 수익형 부동산 가치상승의 한계
오피스텔과 아파트의 대지지분차이때문에 오피스텔은 건물의 감가상각 방어를 위한 수단이 순수하게 임차수익밖에 없습니다. 건물의 가치는 시간이 흐를수록 낮아지고 가격은 점점 땅값의 수준으로 떨어지게되는데, 오피스텔은 가진 땅이 적으니 건물 감가상각의 방어수단이 임차수익뿐인 것이죠.
그렇기 때문에 오피스텔은 수익형 부동산, 아파트는 대지지분을 근거로한 투자형 부동산이 됩니다. 물론 아파트 전체가 보유한 대지의 평수가 낮고 대지지분이 낮은 나홀로아파트는 오피스텔과 같은 노선을 걸을 수 밖에 없으니 아파트라고 모두 투자형 부동산인 것은 아닙니다. 그런데 오피스텔은 대부분이 수익형 부동산입니다.

3. 상업용과 주거용에서 오는 차이
오피스텔은 기본적으로 그 용도가 상업용 건물입니다. 때문에 난방이나 기타설비가 주거용을 기준으로 심사받는게 아니라 상업용으로 심사받게되는데, 이 때 건물의 설비등이 아파트와는 차이가 나게 됩니다. 물론, 아파트와 오피스텔이 섞여있는 건물의 경우 그 차이가 매우 작기는 합니다만, 그 외에도 세금부분에서 상업용과 주거용의 차이가 있습니다. 여러 부분에서 상업용과 주거용의 용도차이는 발생할 수 밖에 없습니다.

이게 전부는 아니겠지만 제가 아는 한도 내에서는 이정도가 가장 크게 작용하는 것 같네요. 그리고 위의 이유로 오피스텔의 수요자보다 아파트의 수요자가 많습니다. 당연히 이런 이유없이 그냥 아파트가 좋다더라 라는 무지성 아파트파가 많은것도 있구요.

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추가로 다른분들 의견에 코멘트를 하자면

전입 당연히 됩니다. 단 부가세문제가 있을 수 있습니다. 근데 이 부분은 사업자냐 아니냐에 따라 다를 수 있으니 사업자로 부가세환급받는거 아니라면 신경안쓰셔도 됩니다.
부가세환급~ 이라기보단 부가세 자체가 좀 어려울 수 있습니다. 오피스텔은 상업용 건물이고, 소유주가 사업자인경우가 많아서 매매시 호가외에 부가세를 요구하는 경우도 있거든요. 뭐, 그부분은 협의의 문제라고 볼 수 있으니 가격에는 크게 상관없다고 봅니다.

2. 수익형 부동산 가치상승의 한계
  오피스텔과 아파트의 대지지분차이때문에 오피스텔은 건물의 감가상각 방어를 위한 수단이 순수하게 임차수익밖에 없습니다. 건물의 가치는 시간이 흐를수록 낮아지고 가격은 점점 땅값의 수준으로 떨어지게되는데, 오피스텔은 가진 땅이 적으니 건물 감가상각의 방어수단이 임차수익뿐인 것이죠.
  그렇기 때문에 오피스텔은 수익형 부동산, 아파트는 대지지분을 근거로한 투자형 부동산이 됩니다. 물론 아파트 전체가 보유한 대지의 평수가 낮고 대지지분이 낮은 나홀로아파트는 오피스텔과 같은 노선을 걸을 수 밖에 없으니 아파트라고 모두 투자형 부동산인 것은 아닙니다. 그런데 오피스텔은 대부분이 수익형 부동산입니다.

3. 상업용과 주거용에서 오는 차이
  오피스텔은 기본적으로 그 용도가 상업용 건물입니다. 때문에 난방이나 기타설비가 주거용을 기준으로 심사받는게 아니라 상업용으로 심사받게되는데, 이 때 건물의 설비등이 아파트와는 차이가 나게 됩니다. 물론, 아파트와 오피스텔이 섞여있는 건물의 경우 그 차이가 매우 작기는 합니다만, 그 외에도 세금부분에서 상업용과 주거용의 차이가 있습니다. 여러 부분에서 상업용과 주거용의 용도차이는 발생할 수 밖에 없습니다.

이게 전부는 아니겠지만 제가 아는 한도 내에서는 이정도가 가장 크게 작용하는 것 같네요. 그리고 위의 이유로 오피스텔의 수요자보다 아파트의 수요자가 많습니다. 당연히 이런 이유없이 그냥 아파트가 좋다더라 라는 무지성 아파트파가 많은것도 있구요.

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추가로 다른분들 의견에 코멘트를 하자면

전입 당연히 됩니다. 단 부가세문제가 있을 수 있습니다. 근데 이 부분은 사업자냐 아니냐에 따라 다를 수 있으니 사업자로 부가세환급받는거 아니라면 신경안쓰셔도 됩니다.
부가세환급~ 이라기보단 부가세 자체가 좀 어려울 수 있습니다. 오피스텔은 상업용 건물이고, 소유주가 사업자인경우가 많아서 매매시 호가외에 부가세를 요구하는 경우도 있거든요. 뭐, 그부분은 협의의 문제라고 볼 수 있으니 가격에는 크게 상관없다고 봅니다.

33 hohoho3efw게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2025.04.23 00:32

오피스텔의 수요자가 적다는 것은 당연히 잘 안팔리고, 안팔리는 만큼 가격은 계속 내려가고, 그래서 아파트대비 시세는 낮아질 수 밖에 없겠죠. 시장원리입니다.

56 비코맴게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2025.04.23 09:12

수요공급의 법칙으로 가격이 낮다는건
선호하지 않는다는 말이죠
선호하지 않는 이유는 주거용과 상업용 차이라서
상업용 특징은 주차공간이 주거용에 비해 적고
용적율이 높아 건물의 대지지분이 적죠
분양면적에도 차이가 있는데
아파트는 분양면적 = 전용면적 + 주거공용면적
오피스텔은 계약면적 = 전용면적 + 기타공용면적
전용면적 비율이 아파트:80% 오피스텔:50%
기타공용으로 빠지는 면적 자체가 엄청나게 커서
거래가에 제곱미터당 가격으로 보면 싸보이는데
실제 거주하는 전용면적 대비하면 그리 싼것도 아닙니다
그리고 관리비가 아파트에 비해 많이 나옵니다
이외에 기타등등의 이유로 비선호하죠

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54 리큐브게시물검색 코멘트검색 전체게시물 2025.04.23 09:23

위에 저런 이유들도 당연히 맞고, 전월세로 실제로 들어가 사는걸 기준으로하면 동일평수라면 오피스텔이 현저하게 작고 좁습니다. 같은단지 어쩌구저쩌구 해도 직접가서 한번보세요. 심지어 같은구조인곳도 미묘하게 작게뽑아놓더라구요.

40 아나비누크게시물검색 코멘트검색 전체게시물 (작성자) 2025.04.23 13:09

투자를 위해 사는것이 아닌
실거주를 위해 사는것으로 보고 있습니다.

전용 평수 같은걸로 봐도 오피스텔이 많이 싸더라고요.

이런걸로 보았을 때 내집이다 라고 생각하면 너무 메리트가 있어보여서요.

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